公攤“健在”技術規范求解市場亂象

發布時間：2019/2/25 11:33:48    瀏覽次數：12203    來源： 北京商報 cjjt-fdc

“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”住建部的一項關于住宅項目的技術規范征求意見稿一經推出，引起媒體和業界的強烈反響。2月24日，意見稿起草方最新回應稱，這一新規定主要考慮的是從技術角度規范住宅面積的計算規則，同時據業內專家分析，具體操作中，公攤面積的算法容易造成價格錯覺，成為開發商兜售的噱頭，而對真實房價影響并不大。

公攤面積不透明引爭議

住房和城鄉建設部日前公布的一項《住房項目規范》（征求意見稿）（以下簡稱《住房規范》）第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。據介紹，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。

2月24日，北京商報記者在走訪我愛我家和鏈家等中介機構多個門店時了解到，目前北京市大部分住宅樓盤銷售時，均以住宅建筑面積來計算，其中就包括套內建筑面積和公攤面積兩部分。

對于公攤面積占總建筑面積的比例，我愛我家銷售人士表示，在總建筑面積中，公攤面積一般占比為15%，“比如買100平方米的房子，公攤面積為15平方米，那么實際套內建筑面積為85平方米”。

而鏈家銷售人員則并未給出明確的數據，并表示不同的樓房由于建設規格不同，公攤面積在總建筑面積中的占比也是有區別的。“板樓和塔樓的計算是不一樣的，但無論如何都是按照房本上的面積來規范操作。”這位銷售人員表示。

據了解，我國現行的《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。《商品房銷售管理辦法》解釋稱，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權。

新華社文章指出，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，而此前國內對此雖無統一規定,但實際操作中卻普遍采用建筑面積計價，并無法律法規對“公攤面積”做出明確約束。部分業內專家認為，公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議不斷。

從技術角度進行規范

據了解，按照套內建筑面積計價已在北京市推行了近16年。2003年12月1日開始執行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實行以套內建筑面積計價。在2008年修訂時進一步明確：新建商品房轉讓應當按照套內建筑面積計價。

同時，北京市住建委聯合市工商局公布的《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房現房買賣合同》示范文本，不但要求開發商明確寫明每套房子的建筑面積、套內建筑面積，并且要求在計價的條款中，分別按照建筑面積和套內建筑面積，注明兩種銷售情況下房子的單位面積價格以及總價。

據介紹，寫明套內面積不僅能夠讓購房者更清楚地知道屋內面積究竟有多大，也能通過建筑面積與套內面積之差計算出公攤面積，防止開發商在公攤面積上做手腳，保障購房者權益。

而作為此次意見稿的起草方，中國建筑科學研究院有限公司相關負責人2月24日在接受采訪時指出，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”這一條款的提出，主要考慮的是從技術角度規范住宅面積的計算規則。

該負責人介紹，這一做法,一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套內建筑面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利于消費者權益的保護。

對房價影響有限

走訪時，鏈家門店銷售人員向記者透露，即使以后只按照套內面積來計價，為了使總價變動不大，保證自身利益不受損，開發商有可能會將單位面積的價格提高。

實際上，在北京市新房合同中，一直存在“兩個面積”，即建筑面積和套內面積。業內專家也指出，兩個面積只是不同的計算指標，并不會帶來總購房成本的變化。因為期房項目銷售前按照“一房一價”申請了預售證后，這套房價格就已經敲定。此后會在合同中注明分別按照兩種計價方式算出來的總價，實際上總價沒有變化。

例如，假設一套房子建筑面積為100平方米，其套內建筑面積為80平方米，如果按照建筑面積計價，單位面積為4萬元，那么這套房子總價為400萬元；而如果按照套內建筑面積80平方米計價，標價則為每平方米5萬元，總價還是400萬元。

對于《住房規范》，中原地產首席分析師張大偉也指出，目前大部分城市，大部分新建住宅交易是有套內價格的，但是否套內計價，對購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。對購房者而言，則是物業費等因為建筑面積衍生的收費有可能降低。“房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。按照市場平均的得房率，基本如果按照套內計算，全國的房價相當于還要高20%-25%。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，意見稿的出臺具有積極的引導作用。從套內面積來計算的話，今后開發商也會更加注重如何做大套內面積。不過，《住房規范》涉及到很大方面的變革，例如房地產稅等跟房屋交易相關的政策制度都在發生一些變革。“最終統一以套內面積來計算，是有助于保護購房者權益的。”

對于《住房規范》的落地，張大偉認為，現在只是一個工程建設規范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。同時，從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等政策，這些政策起碼五年內落地可能性非常小。